相続登記自分で！手続きの手順や注意点をわかりやすく解説

相続登記とは、相続関係にある遺産のうち、不動産がある場合に必要な手続きのことです。具体的には、法務局に備えられている登記簿に記載されている名義人を相続人の一人（複数も可）とする手続きを言います。登記が完了すると、正式にその相続人は不動産の処分等（売買や賃貸）をすることが現実的に可能となります。なぜなら、相続人が決められていたとしても相続登記が未了であれば、その人が真の所有者であると社会的にはみなしてくれないことがほとんどであるからです。

それでは、不動産を所有する相続人が誰かをどのように定めるのでしょうか？まず第一に考えられるのが、相続人間で遺産分割協議をする場合です。その場合はその協議内容に基づいて遺産が分割されることとなります。第二は遺言書がある場合です。この場合は、遺言書に指定された方法に基づき相続人がその不動産を取得することとなります。上記の場合でも、遺産分割協議書や遺言書を付けて法務局に登記を申請する必要があります。このように登記することで、遺産引継ぎが正式に認められ、トラブルや紛争が回避されます。相続登記は、相続人が不在であった場合や、相続人が海外にいる場合にも行われます。ただし、そのような場合には手続きに時間がかかることもあるため、早めの手続きが望ましいとされています。

相続登記をする際、司法書士（弁護士も可能。但し、専門にしていない場合も多い。）に依頼することもできますが、自分ですることも可能です。手続きは、大きく分けると２パターンで、遺言書がある場合とない場合に分けられます。遺言書がある場合は、基本的に必要な書類は①その遺言書、②亡くなった人（被相続人）の死亡記載のある戸籍、③相続を受ける人の現在戸籍と住民票、④登記簿上の住所と被相続人の住所が一致（ないしは沿革がついている）していることがわかる住民票の除票か戸籍の附票、⑤評価証明書（公課証明書や固定資産税の納付書でも可能）です。また、それに加えて慣習的に⑥相続関係図を作成して提出します。

遺言書がない場合は上記①に代えて（1）遺産分割協議書（相続人全員が実印で押印し、その印鑑証明書も提出が必要）（２）亡くなった人（被相続人）の出生から死亡までの戸籍総て（３）不動産を取得するか否かに関わらず相続人全員の現在戸籍（４）相続登記を受ける人の住民票（５）登記簿上の住所と被相続人の住所が一致（ないしは沿革がついている）していることがわかる住民票の除票か戸籍の附票（６）評価証明書（公課証明書や固定資産税の納付書でも可能）です。また、それに加えて慣習的に（７）相続関係図を作成して提出します。　　　　

これは原則的な相続登記を申請する場合のケースで、例えば登記簿上の住所と被相続人の死亡時の住所が一致（ないしは沿革がつく）しないケースや、戸籍が紛失している場合などによってはその他に必要な書類等が発生します。また、複数人の相続が発生しているケースや兄弟姉妹間での相続（親がなくなって子や配偶者が相続するケースではない場合）の場合は、より煩雑なものとなります。

一般の人が相続登記を行うには、多大な労力と時間がかかります。これは上記のような最も簡単なケースであっても２・３か月は要することが想定されます。まだ遺言書がある場合はともかく、遺産分割協議書を作成する場合には、それなりの内容でなければ法務局で受付けられないことも想定できますし、何より他の遺産がある場合にはその後の銀行などの手続にも利用するため慎重に作成する必要があります。相続人間で何度も話し合いをする必要もありますし、登記の申請書を確認してもらうために法務局等へ相談に行き、その後、何度もそこへ足を運ぶ必要が出てきます。個人的には人生で何度も経験することではないので自分でやってみるということを否定しませんが根気のいる作業になるという覚悟は持ってもらう必要があります。

完全に個人で相続登記をすることが向いていないケースの一つ目は、相続税がかかるケースです。相続税は現コラム作成時点では３０００万円＋相続人の数×６００万円の総額を超えている場合に発生しますが、単純に考えすぎない方が良いと思われます。専門的には税理士の先生の分野ですので一般論ですが、生前の贈与部分も加算されるものがありますし、不動産の金額は固定資産税の納付書記載の評価金額ではなく路線価で計算することとなるので一般的には評価額より高い金額となります。ですのでもしかしたら相続税がかかるかもという場合は、不動産を取得する相続人によっては相続税が抑えられることもありますので一度専門家に相談することをお勧めします。

また、相続人が多い場合や相続が重複して発生しているいわゆる数次相続の場合は、司法書士等専門家に相談した方が良いケースだと考えられます。　亡くなった方の分も出生から死亡までの戸籍を取得する必要がある場合が多く、戸籍を集めるのも揃っているかどうかを確認することも一苦労です。その他、相続人と連絡が取れない場合や行方不明な場合も、司法書士や弁護士に相談することをお勧めします。

相続登記については、２０２４年４月以前に発生している相続に関しては２０２７年３月までに登記をする必要があり、２０２４年４月以降に発生した相続登記に関しては、その発生日から３年以内に登記を申請する必要があることとなりました（相続登記の義務化）。

それでは、遺産分割協議がまとまらないような場合はどうしたら良いのでしょうか？その場合は、法定相続分で相続登記（以下、「法定相続登記」とする）を申請するか、相続人申告登記という登記を申請する必要があります。どちらの登記も相続人の一人から申請できますが、それぞれの登記には申請をするメリット・デメリットがあります。　　　　

以前は法定相続登記は、専門家からの観点ではあまり勧めることはありませんでした。なぜならその後不動産を処分等するには、原則相続人全員で売買契約や賃貸借契約をする必要が出てくる他、その後その相続人が死亡した場合は、さらに共有者の人数が増えることでより処分等が複雑になっていくこととなるからです。

しかし、現在では相続登記が義務化されたことにより少なくとも過料を免れることは出来るため当該登記を申請するメリットはあると言えるでしょう。相続人申告登記は法定相続登記を申請するより実用性があると言えます。なぜなら、戸籍の取得する量も前記登記より少なくなるうえ、その後遺産分割協議がまとまった場合も通常通りの相続登記を申告することができるからです。

相続人申告登記については、今後別のコラムでも解説させて頂きますのでそちらの方も参考にしていただけると嬉しいです。詳しく知りたい方はメール・お電話問わずお気軽に質問してください。